Les impôts fonciers espagnols surprennent de nombreux propriétaires américains, non pas parce qu’ils sont élevés, mais parce qu’ils continuent d’arriver. L’achat de l’appartement est un événement fiscal ponctuel. Ce n’est pas le cas: l’Espagne taxe un propriétaire non-résident chaque année, même si la maison est vide et ne rapporte rien, et elle taxe les revenus locatifs chaque trimestre si vous la louez. Manquer les dépôts et les pénalités et intérêts suivent.
Ce guide explique chacun des impôts fonciers espagnols qui s’appliquent à un propriétaire américain d’une maison de plage, en utilisant les propres règles de l’Agence fiscale espagnole: l’impôt annuel sur le revenu des non-résidents sur une maison vide, l’impôt foncier local, l’impôt sur les locations de vacances et l’affaire judiciaire qui peut le changer, l’impôt lorsque vous vendez, et comment tout cela correspond à votre déclaration américaine. Des exemples travaillés montrent à quoi ressemblent les chiffres pour un appartement côtier typique.
Spanish property taxes at a glance
| Impôt | Quand cela s’applique | Qui le collecte | À quelle fréquence |
|---|---|---|---|
| Impôt sur le revenu des non-résidents sur le revenu imputé | Chaque année, la maison est disponible pour votre propre usage | Agence fiscale espagnole (formulaire 210) | Annuel |
| IBI (impôt foncier local) | Chaque année, vous possédez la maison | Mairie | Annuel |
| Taxe de collecte des déchets | Chaque année, vous possédez la maison | Mairie | Annuel |
| Impôt sur le revenu des non-résidents sur les revenus locatifs | Lorsque vous louez la maison | Agence fiscale espagnole (formulaire 210) | Trimestriel |
| Impôt sur les gains en capital | Lorsque vous vendez | Agence fiscale espagnole (formulaires 211 et 210) | Une Fois |
| Impôt municipal sur les plus-values (plusvalía) | Lorsque vous vendez | Mairie | Une Fois |
| Impôt sur la fortune | Seulement au-dessus d’un seuil élevé d’actifs espagnols | Agence Fiscale Espagnole | Annuel, le cas échéant |
L’impôt sur une maison vide: revenu imputé
L’impôt dont la plupart des propriétaires américains n’ont jamais entendu parler est celui sur les revenus qu’ils ne gagnent pas. Si votre logement espagnol est disponible pour votre propre usage, plutôt que loué, l’Espagne suppose qu’il produit un revenu théorique et vous impose sur celui-ci par le biais de l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Selon l’Agence fiscale espagnole, les règles sont les suivantes:
- Base imposable: 1,1% de la valeur cadastrale du bien si les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées au cours des dix dernières années, sinon 2%.
- Taux: 24% pour les résidents des États-Unis et d’autres pays non membres de l’UE; 19% pour les résidents de l’UE, de l’Islande, de la Norvège et du Liechtenstein.
- Pas de déductions: les dépenses ne peuvent pas être déduites de ce revenu théorique.
- Proportionnel: les frais sont réduits pour la partie de l’année où vous n’étiez pas propriétaire de la maison ou que vous ne l’avez pas louée.
- Calendrier: la taxe s’accumule le 31 décembre et est déclarée sur le formulaire 210 au cours de l’année suivante.
La valeur cadastrale est fixée par le cadastre immobilier espagnol, le Catastro, et elle est généralement bien inférieure au prix du marché. Il apparaît sur votre facture IBI annuelle. Pour les copropriétés, chaque propriétaire déclare sa quote-part.
Exemple travaillé: un appartement de plage de 300 000 €
Supposons un appartement avec vue sur la mer acheté pour 300 000 €avec une valeur cadastrale de 120 000€. Notre calcul:
| Valeur cadastrale révisée au cours des 10 dernières années | Valeur cadastrale non révisée récemment | |
|---|---|---|
| Revenu imputé | €1,320 (1.1% of € 120,000) | €2,400 (2% of €120,000) |
| Taxe à 24 ans% | €316.80 un an | €576.00 un an |
Notre calcul utilise les règles de l’Agence fiscale espagnole; la valeur cadastrale est une hypothèse à titre d’illustration.
Petits montants, mais dus chaque année. Les propriétaires qui ne produisent jamais de déclaration peuvent trouver plusieurs années d’impôt, de suppléments de déclaration tardive et d’intérêts qui les attendent lorsqu’ils viennent vendre.
IBI et autres taxes locales
L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est la taxe foncière locale, facturée par la mairie sur la valeur cadastrale. Chaque ville fixe son propre taux dans les limites fixées par la loi nationale, de sorte que le même appartement paie des montants différents à Benidorm, Marbella ou Palamós. Il en est de même pour les résidents et les non-résidents. En plus de cela, les villes facturent des frais pour la collecte des déchets, et certaines villes côtières ajoutent d’autres frais locaux.
Le moyen le plus simple d’éviter les paiements manqués est de faire payer IBI et les frais de déchets par prélèvement automatique sur votre compte bancaire espagnol. Avant d’acheter, demandez au vendeur le dernier reçu IBI; il confirme la valeur cadastrale et le montant annuel.
Taxes foncières espagnoles sur les locations de vacances
De nombreux propriétaires louent l’appartement en été pour couvrir les frais. Pour les semaines où il est loué, le revenu imputé ne s’applique plus; à la place, le revenu locatif est imposé. Sous la direction de l’Agence fiscale espagnole pour les non-résidents:
- Taux: 24% pour les résidents des États-Unis, 19% pour les résidents de l’UE, de l’Islande et de la Norvège.
- Assiette: l’Administration fiscale applique la taxe sur le loyer brut sans déduction pour les résidents non européens. Seuls les résidents de l’UE, de l’Islande et de la Norvège peuvent déduire les dépenses directement liées à la location.
- Dépôt: formulaire 210, trimestriel lorsque l’impôt est dû, dans les 20 premiers jours d’avril, Juillet, Octobre et Janvier pour le trimestre précédent.
- Services de type hôtelier: si vous fournissez des services tels que le ménage pendant le séjour, la lessive ou les repas, l’activité peut être traitée comme une entreprise, avec des règles différentes.
L’affaire judiciaire qui pourrait changer les règles pour les Américains
L’interdiction de déduire des dépenses a été contestée devant les tribunaux par un résident américain qui possédait une propriété à Barcelone. Le 28 juillet 2025, la Haute Cour nationale espagnole (Audiencia Nacional) a statué que le refus de la déduction aux résidents de pays tiers violait la libre circulation des capitaux de l’UE, et a déclaré que sa conclusion était conforme à la clause de non-discrimination de la convention fiscale américano-espagnole. Le gouvernement a fait appel. Selon le cabinet d’avocats Cuatrecasas, la Cour suprême a admis l’appel le 15 juillet 2026 et n’a pas encore statué.
Ce que cela signifie en pratique: l’Agence fiscale applique toujours la règle de non-déduction, mais les propriétaires américains ont désormais un argument juridique crédible. Demandez à un conseiller fiscal espagnol s’il faut déduire les dépenses et les défendre, ou payer sur le montant brut et demander la rectification des déclarations passées, qui est limitée aux quatre dernières années, le temps que la Cour suprême décide.
Exemple travaillé: 12 000 € de loyer d’été
| Approche | Montant imposable | Impôt espagnol à 24 ans% |
|---|---|---|
| Position de l’Agence fiscale: loyer brut, pas de frais | €12,000 | €2,880 |
| Si 4 000 € de dépenses connexes pouvaient être déduits | €8,000 | €1,920 |
Notre calcul; le chiffre des dépenses est une hypothèse couvrant des éléments tels que les frais de communauté, IBI, assurance, réparations et commission d’agence.
Avant de louer du tout, vérifiez que l’appartement peut légalement être loué aux touristes, car les villes, les régions et les associations de propriétaires restreignent désormais les locations à court terme dans de nombreuses zones côtières. Notre guide pour acheter une propriété en Espagne en tant qu’Américain couvre ces chèques.
Impôts fonciers espagnols lorsque vous vendez
Lorsqu’un non-résident vend une maison espagnole, le bénéfice est imposé en Espagne à 19%. Pour s’assurer que la taxe est payée, l’acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le payer à l’Agence fiscale sur le formulaire 211 dans le mois suivant la vente. Vous produisez ensuite le formulaire 210 pour déclarer le gain réel: si les 3% retenus sont supérieurs à l’impôt dû, vous réclamez la différence; s’il est inférieur, vous payez le reste.
| Exemple | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | €360,000 |
| Gain après prix d’achat et coûts admissibles (hypothèse) | €60,000 |
| Impôt espagnol sur le gain à 19 ans% | €11,400 |
| Retenue par l’acheteur (3% de 360 000€) | €10,800 |
| Encore à payer avec le formulaire 210 | €600 |
Notre calcul; le chiffre du gain est une hypothèse.
La mairie facture également l’impôt municipal sur les plus-values, connu sous le nom de plusvalía municipal, sur l’augmentation de la valeur du terrain, normalement payée par le vendeur. Et la vente doit également être déclarée aux États-Unis, comme décrit ci-dessous.
Impôts sur la fortune et les successions
L’Espagne a un impôt sur la fortune qui peut s’appliquer aux non-résidents sur la valeur nette de leurs avoirs espagnols, mais seulement au-dessus d’un montant exonéré élevé, généralement 700 000€. Un seul appartement de plage avec une hypothèque est généralement en dessous; plusieurs propriétés ou une villa peuvent ne pas l’être. L’Espagne prélève également des droits de succession sur les biens espagnols lorsque le propriétaire décède, quels que soient les héritiers, avec des règles qui varient selon les régions. Les deux sont des raisons de planifier la structure de propriété et les testaments avec un conseiller transfrontalier lorsque vous achetez.
Comment les impôts fonciers espagnols correspondent à votre déclaration américaine
En tant que citoyen américain, vous êtes imposé par l’IRS sur les revenus mondiaux, de sorte que les revenus et gains locatifs espagnols apparaissent également sur votre déclaration américaine. La convention fiscale entre les États–Unis et l’Espagne, disponible sur le site Web de l’IRS, permet à l’Espagne d’imposer les revenus immobiliers espagnols, et les États-Unis vous accordent généralement un crédit d’impôt étranger pour l’impôt espagnol payé sur ces revenus, ce qui évite la plupart des doubles impositions.
- Revenus locatifs: déclarés sur votre déclaration américaine, où vous pouvez déduire les dépenses et l’amortissement même si l’Espagne ne vous le permet pas. En vertu des règles de la Loi sur les réductions d’impôt et l’emploi, les immeubles locatifs résidentiels étrangers sont généralement amortis sur 30 ans.
- Crédit d’impôt étranger: L’impôt espagnol payé sur le revenu ou le gain de location peut généralement être déduit de l’impôt américain sur le même revenu.
Revenu imputé: les États-Unis n’imposent pas le revenu théorique sur une maison vide, de sorte que l’impôt espagnol sur celui-ci peut ne pas être admissible de la même manière. Demandez à votre conseiller comment le traiter. - Vente: le gain doit être déclaré aux États-Unis, calculé en dollars, de sorte que les fluctuations du taux de change entre l’achat et la vente l’affectent.
- Comptes bancaires: la propriété elle-même n’est pas déclarée sur le FBAR ou le formulaire 8938 lorsqu’elle est détenue directement, mais votre compte bancaire espagnol l’est généralement une fois qu’il a dépassé les seuils.
Un calendrier annuel des impôts fonciers espagnols
| Quand | Que faire |
|---|---|
| Janvier, Avril, Juillet, Octobre (20 premiers jours) | Formulaire 210 pour les revenus locatifs du trimestre précédent, si vous avez loué |
| Au cours de l’année suivant chaque 31 décembre | Formulaire 210 pour le revenu imputé sur les périodes où la maison n’a pas été louée |
| Lorsque la mairie émet la facture | IBI et taxe sur les déchets, idéalement par prélèvement automatique |
| Avril (saison de dépôt aux États-Unis) | Déclarez les revenus de location espagnols sur votre déclaration américaine et demandez le crédit pour impôt étranger; produisez le FBAR si nécessaire |
| Lorsque vous vendez | L’acheteur retient 3% (formulaire 211) ; vous déposez le formulaire 210 pour le gain; plusvalía à la mairie; déclaration aux États-Unis |
De nombreux propriétaires embauchent une gestoría espagnole ou un conseiller fiscal pour déposer le formulaire 210 pour eux chaque année pour une somme modique. C’est l’un des services les plus avantageux que vous puissiez acheter en tant que propriétaire non résident, surtout si vous louez. Et gardez à l’esprit l’assurance en plus des taxes: une maison laissée vide pendant des mois a besoin d’une couverture pour les dégâts d’eau et de tempête, et vos propres voyages ont besoin d’une couverture de voyage; consultez notre guide de l’assurance voyage pour l’Espagne.
Questions fréquemment posées
Dois-je payer des impôts fonciers espagnols si je ne loue jamais mon appartement?
Oui. Vous payez l’IBI à la mairie et l’impôt sur le revenu des non-résidents sur le revenu imputé: 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale, imposé à 24% pour les résidents américains, déposé sur le formulaire 210.
Les Américains peuvent-ils déduire les dépenses des revenus locatifs espagnols?
L’Agence fiscale espagnole dit non; seuls les résidents de l’UE, de l’Islande et de la Norvège le peuvent. Une décision de la Haute Cour nationale de juillet 2025 en faveur d’un résident américain dit qu’ils devraient pouvoir le faire, et la Cour suprême a admis l’appel du gouvernement en juillet 2026.
Quel est l’impôt lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier en Espagne?
19% du gain. L’acheteur retient 3% du prix et le verse à l’Administration fiscale, et vous réglez la différence sur le formulaire 210. Plusvalía municipal est également due à la mairie.
Serai-je imposé deux fois sur les revenus locatifs en provenance d’Espagne?
Généralement non. L’Espagne l’impose en premier, et les États–Unis autorisent généralement un crédit d’impôt étranger pour l’impôt espagnol en vertu de ses règles et de la convention Américano-espagnole.
Quand le formulaire 210 est-il dû?
Pour les revenus locatifs avec impôt à payer, trimestriellement dans les 20 premiers jours d’Avril, Juillet, Octobre et Janvier. Pour le revenu imputé sur une maison que vous utilisez vous-même, au cours de l’année suivant la date d’accumulation du 31 décembre.
Sources
- Agence fiscale espagnole-Revenu imputé sur la propriété urbaine à usage propre
- Agence fiscale espagnole – Exemple concret de revenu imputé
- Agence fiscale espagnole-Impôt sur le revenu des non-résidents sur les locations
- Vozpópuli-Décision de la Haute Cour nationale sur les déductions de dépenses pour les propriétaires non membres de l’UE (2025)
- Cuatrecasas — La Cour suprême admet l’appel sur les déductions pour frais de location (septembre 2026)
- Notarios y Registradores-Imposition des gains immobiliers des non-résidents
- Documents de la convention fiscale IRS-Espagne
- IRS-Directives sur l’amortissement de l’article 168(g) en vertu de la Loi sur les réductions d’impôts et les emplois
- IRS-Comparaison des exigences du formulaire 8938 et du FBAR
Avertissement: Cet article est une information générale et n’est pas un conseil fiscal ou juridique. Les règles fiscales, les taux et les décisions de justice changent, et les circonstances individuelles importent. Faites appel à un conseiller fiscal espagnol et à un fiscaliste américain familiarisés avec les deux systèmes. Information vérifiée en octobre 2026.